【ボロ戸建投資】物件選びの基準って？
こんにちは、ちっくんです！
これまでにボロ戸建て投資のメリット・デメリットをお伝えしてきました。
皆さんのなかにも賃貸物件を借りたことはあるし、マイホームを購入したことはあるという方も多いと思います。
だけどボロ戸建て投資の物件としてはどんな物件をどんな基準で選んでいいのか分かりませんよね。
本記事では、会社員をしながらボロ戸建て投資を実践している私がボロ戸建て投資の物件選びについてお話していきます。
①利回りってなに？
まずボロ戸建て投資において非常に重要となる利回りという数字について触れたいと思います。
利回りとは投資金額に対する収益の割合のことを表しており、以下計算式で算出します。
年間収益 ÷ 総投資額 ×１００ ＝ 利回り（％）
例えば
・毎月５万円の家賃の物件であれば５万円×１２カ月で年間収益は６０万円
・ボロ戸建てを購入し、貸し出すまでにかかった総投資額は４００万円
この条件で計算式にあてはめると、
６０÷４００×１００＝１５ となり、利回りは１５％となります。
地域、資産性、立地、築年数など、一概に何％が良いとは言えませんがボロ戸建て投資ですと１５～２０％は狙いたいところですね。
当然安く購入できたり、プロ並みにＤＩＹが出来る方は修繕費も安く抑えられるので高い利回りを目指すことができます。
ちなみにマンション一室の利回り計算の場合、単純な家賃収入だけでなく毎月かかる修繕積立金や管理費などを年間収益から引かなければいけませんのでご注意ください。
②いくらで買えばいいの？
さて、利回りを理解した所でいよいよボロ戸建てはいくらで買えばいいのか、ですね。
これは各個人によって様々な考え方がありますので正解というのはありませんが、私の考え方はシンプルに欲しい利回りから希望購入価格を出そう！です。
銀行融資を受けないので土地の担保評価などの資産性は関係なく、あくまで利回り。収益力です。
計算式は 想定年間家賃収入 ÷ 希望利回り ＝ 希望購入価格 です。
例えば
・想定年間家賃収入を６０万円（毎月５万円の家賃×１２カ月を想定）
・希望利回りを２０％ とすると
・希望購入価格は３００万円 となります。
この時、３００万円の中に購入に関わる諸費用やリフォーム費用を織り込んでおかないと希望利回りにはなりませんのでご注意ください。
３００万円で購入しても諸費用やリフォーム費用で１００万円かかってしまっては、総投資額が４００万円となり最終的な利回りは１５％になってしまいますからね。
もちろん希望利回りを実現するためには希望購入価格で購入できなければいけないのですが、これが最も難しいのです・・・。
ボロ戸建て投資のプレーヤーは年々増えており「お、この物件いいな」と思った物件は即日無くなってしまいます。
そんな早い者勝ちともいえる競争の中、希望購入価格で買うというのは至難の業。
売主さんの希望売却価格もありますし、利回り１５％でも買いたい人は多くいます。
以前は最初に買付申し込みをいれた人を”一番手”と呼んで、価格含めた購入の交渉を最初に行う権利を得られるという不動産業界の風習もありました。
しかし昨今のボロ戸建てブームから”買いあがり”なんて購入手法も出ており”一番手”より高い金額を提示して後から物件をかっさらっていくといったこともあるようです。
良い条件で安く買いたいのは皆同じ。これは私も含めて近道や裏道はありません。
不動産業界では千三つ（せんみつ）という言葉があり、千のうち三つくらいしか話がまとまらない、希望に見合う物件がないという意味で、希望通り買えるのは中々至難の道ということですね。
私がボロ戸建て投資を始めた当初は早く経験を積みたいと考えていました。
希望利回りにこだわりすぎて買えないよりも、早く収益の積みあげを行い買えない期間に発生する収益の機会損失をなくそうと購入判断をしたこともあります。
（不動産投資というのは時間を味方につけることができる投資なのです）
これはあくまで私個人の事情や状況によることが大きいので、皆さんもそうした方が良いという事ではありませんので参考として、最適な判断をしてもらえればと思います。
③どうやって物件を探すの？
物件探しについてはいたって普通。インターネットのポータルサイトから探します。
有名なスーモ、アットホーム、ホームズは物件掲載数も多く私も必ずチェックしています。
また、不動産投資家向けに楽待、健美家といったサイトもあり、これらのサイトでは投資家向けに利回りの表示もあり、オーナーチェンジの物件も多く掲載されています。
※オーナーチェンジとは、既に入居者さんが付いている物件。
購入した時から家賃収入が入ってくるので「入居者さんが本当につくか怖いっ！」という方にはいいかもしれません。
ただ、既に収益化ができている分、やはり価格も少し高めになっています。
（私のエリアのボロ戸建ては１２〜１３％位で売られていることが多い）
ただ入居者さんが住んでいるので購入前に中の状態が分からないという事をリスクと認識しておかなければなりませんね。
私は出来るだけ高利回りにしたいのでオーナーチェンジは買ったことはありませんが、ＤＩＹや修繕、リフォーム内容を吟味して仕上げることを考えるとコレもいいかなと思うこともあります（笑）
そして大事なことなのですが物件は毎日更新されています。ポータルサイトは毎日チェックしましょう！
いい物件はすぐ無くなりますし、最初はどんな物件がいいのか分からない方も多いと思います。
まずはたくさん見て「どれくらい修繕やリフォームが必要かな？」「どんな人に貸せそうかな？」「家賃はいくら位で貸せそうかな？」とたくさん脳内検討をしましょう。
そして気になった物件はお気に入り登録をしてみてください。
気になった物件がすぐに無くなれば目利きが出来るようになってきている証拠ですし、なんとなく相場観というのもつかめてきます。
段々と「ふ～ん、強気な値段ですね～」とか「これは自分には手に負えないなぁ」など物件に対する自分なりの評価もできるようになってきます。
その内「あれ？これいいんじゃない？」と思う時がきます。その時は迷わず問い合わせをしてみましょう！
まとめ
・ボロ戸建て投資では１５％～２０％の利回りは目指したい！
・物件は各ポータルサイトで毎日検索！
・気になった物件はお気に入り登録して、目利き力を高めよう！
Amazonでボロ戸建て投資の書籍を出版しました！Kindle会員の方は無料で読めますので是非！
今後も会社員が取り組むボロ戸建て投資へのハードルを低く思ってもらえるように私が取り組んできた実例も交えながら、物件の探し方から買い方、買ってからどんなことをしてきたのかなど詳しくご紹介できればと思いますので、是非ブックマークをお願いします！
