【ボロ戸建投資】ボロ戸建てって大丈夫？
こんにちは、ちっくんです。
前回、ボロ戸建て投資のメリットをお伝えしましたが、逆にデメリットはどうなのか？という事も気になるかと思います。
デメリットについてはやはりボロとつくだけあって買った後の修繕にかかる費用が初心者のうちは未知数なことがデメリットでありリスクといえるでしょう。
買ったはいいが思った以上に修繕費がかかってしまい考えていた収益があげられない！なんてことは避けたいところですよね。
このような修繕費をリスク要因として頭に入れておく必要があるのです。
リフォーム業者さんにツテがあったり、自身でスキルや知識をもっていればリスクをかなり小さくすることができるのですが、当時の私にはそのいずれもありませんでした。
それでも一つずつ解決するたびにツテ、スキル、知識がついてきて今ではある程度の修繕費用を見積もったうえで購入の判断ができるようになりました。
本記事では会社員をしながらボロ戸建て投資を実践し、家賃収入を得ているわたしがどのようにリスクと向き合っているかをお話していきます。
①どんな修繕があるのか？
ボロ戸建てというのは家を相続したけど自身は既に別に家を持っており、使い道もないので売却したい！ということから市場に出回ることが多いです。
何年も使われていなかったことで元々の経年劣化に加え、ガタも出ていることもありガスや水道周りなど生活するうえで必要となる設備がちゃんと使えるかを点検しなければなりません。
その他に家自体に修繕が必要となるシロアリ、雨漏り、家の傾きなどもありますが、いずれも見て感じて分かることが多いので購入前にチェックし必要なら業者さんにも確認してもらうことでどれくらい修繕費用が必要になるかを確認したほうが良いでしょう。
購入額だけでなく、修繕費用も含めたトータルで投資額を決められれば後からこんなはずでは・・・を避けることができますね。
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②修繕にいくら必要なのか？
家自体に修繕が必要となる場合、状況や状態によって修繕費用はかなり変わるので一概にこれくらいとは言えませんが、よくある修繕やリフォームの事例として、私が実施してきた修繕やリフォーム費用の概算をお伝えしたいと思います。
・屋根修理（二階建） ４０万円（足場を組むだけで約１５万円）
・給湯器交換 約２５万円
・キッチン、キャビネット交換 約２０万円
・和式ぼっとんトイレ→簡易水洗トイレ交換 約１７万円
・和室を洋式化（６畳） 約１５万円
・畳の表替え（６畳） 約３万円
・独立洗面台交換 約８万円
・キッチン水洗交換 約２万円
リフォーム業者さんや選ぶ設備によっても値段は変わりますし、昨今の部材高で高くなっていることもありますが、参考にしてみて下さい！
③修繕費用を下げるコツ！
修繕の費用を見て「うわ、高いなー。買ってからもこんなにお金がかかるなんて大丈夫かな…」と思った方も多いかと思います。
ですが費用をかなり安くする方法があります。Do it yourself！ そう、ＤＩＹです。
さすがに屋根の修理や資格のいる工事は難しいですが、私もＤＩＹによって結構な費用を浮かすことができています。
私はボロ戸建て投資を始めた当初は何も知りませんし、出来ませんでしたし工具の一つも持っていませんでした。
ただ、やってみると想像していたより簡単に出来たりすることも結構あるんですよ。
ちなみに全くの素人の私がＤＩＹで浮かせた費用の一例ですが、
・独立洗面台交換 約８万円→３万円（５万円浮き）
・キッチン、キャビネット交換 約２０万円→６万円（１４万円浮き）
設備などのグレードも厳選したうえで、これらのことをＤＩＹするだけで約１９万円ほど浮かすことができました。
他にも自分で工夫できるところでは、ブロックキッチン交換の場合、工事は置くだけですので商品購入から取り付けまで自分でやればかなり安くできます！
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他にも、ボットン便所→簡易水洗トイレ工事などはどこにお願いすればいいのか分からなかったのですが、調べると楽天で工事込みで発注することができます。
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他の修繕でも今はYou Tubeで分かりやすく解説している動画も多くあり、全くの素人からでも出来ることは多いと思います。
また、色々知識が増えてくると業者さんや職人さんとの会話が楽しくなりますし、そうなると色々な話も聞けて勉強にもなるので是非チャレンジすることをオススメします！
まとめ
ボロ戸建て投資にはリスクはあります。（リスクのない投資はありませんね）
最初はおっかなびっくりかもしれませんが建物は人の身体と違って壊れていても直せますし替えもききますので大抵のことは解決できます。
リスクは何かを把握することでリスクはコントロールが出来るようになります。
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今後も会社員が取り組むボロ戸建て投資へのハードルを低く思ってもらえるように私が取り組んできた実例も交えながら、物件の探し方から買い方、買ってからどんなことをしてきたのかなど詳しくご紹介できればと思いますので、是非ブックマークをお願いします！
