【ボロ戸建投資】物件選びの時の注意点とは？
こんにちは、ちっくんです！
ボロ戸建て投資に興味はあるし調べてもしてみた。
だけど数ある中から選べず買うまでには至らない。
買ってもいいのか？損をするんじゃないのか？と不安になりますよね。
私も自信満々に買付を入れたことはなく、心のどこかで
「この物件、本当に自分の手に負えるのか?入居者さんが選んでくれるのか？」
今でも不安になることがありますし、失敗したなーと思ったこともあります。
ただ、ボロ戸建て投資の良いところは少々の失敗でも、まったくの０円になることはなく、努力次第でリカバリーも可能。次にも活かせることなんです。
本記事は会社員をしながらボロ戸建て投資を実践している私が、ボロ戸建て投資の物件を選ぶ時の注意したいポイントを上げていきたいと思います。
①どんなエリアがいいのか？
当然ですがここで生活したいと思ってもらえるエリア選びをしなければなりません。
このエリアで生活する人のイメージをして、こんな人が借りてくれるだろうとイメージできることが大事です。
それではエリア選びでどんなところを見ているのか紹介していきます！
☆駅
現金で買えるようなボロ戸建ての場合、地方の物件になることが多いと思います。
もちろん駅が近いほうが良いのですが、地方では車社会なことも多いため、そこまでシビアに構えなくてもいい場合もあります。
逆に都心で物件を持つ際は重要視されるところですね。
☆会社、工場
物件付近に大きな会社や工場があることはポイント高いと思います。
グーグルマップを使えば車、自転車、徒歩、公共交通機関などの条件で通勤圏の確認がすぐに出来ますので、○○工場まで車で10分！とアピールすることができますね。
☆幼稚園、保育園、小中学校
一戸建ての賃貸ニーズはやはり小さいお子さんのいるファミリー層からあります。
親御さん目線からすれば物件付近の保育園、幼稚園、小中学校の有無をチェックするのは当然ですよね。
特に小学生のお子さんがいる場合、学区を変えたくないのでながく住んでもらえる可能性もありますので人気の小中学校の学区内かを確認するようにしましょう。
『ガッコム』では地域の保育園、幼稚園、小中学校の有無だけでなく、各校の特徴やクチコミなども掲載されており人気学区なのかも調べることができます。是非活用してみてください！
『ガッコム』
https://www.gaccom.jp/
②賃貸ニーズを可視化しよう！
賃貸ニーズはどのエリアであり、エリアでの家賃相場はどうなっているのか？
ホームズが提供している『見える！賃貸経営』というサイトでは地域ごとの空室率や賃貸ニーズを確認することができるのでオススメしています。
色が付いているエリアが物件を探している人が多い所エリアなります。
（さすがトヨタ自動車ある豊田市エリアですね！）
また単身者やファミリー層のニーズや、間取りごとの家賃相場なども確認できますので是非活用してみてください。
こうみると単身者用の物件はやや飽和していますが、2LDK～のファミリー物件は安定した賃貸が出来そうなことが想像できますね。
『見える！賃貸経営』
https://toushi.homes.co.jp/owner/
③注意したい物件とは？
☆駐車場のない物件
地方を投資エリアにする場合、車は一人に一台なので駐車場の有無は非常に重要です。
複数台停められるに越したことはありません。最低でも敷地内に一台分は確保出来ていることがほぼマストです。
すぐそばに安い月極駐車場があり問題にならない場合もありますし、逆に生活保護受給者や外国人実習生をターゲットとするような場合は駐車場がなくても問題にならないこともあります。
（車を持たないので）
物件やエリアの特性で判断することもできますが、やはり駐車場があるほうがターゲット層が広がるのでほしいところですね。
☆再建築不可
公道への接道条件を満たしていないため、その土地に新しく家を建てることができない物件のことになります。
例えば災害により家が倒壊、消失をしても、もう家を建てることが出来ないのです。残るのは使い道に困る土地だけなんて悲しいですね。
ただし、その分安く購入できることできます。
それに建替えができないだけでリフォームすることはできますので、基礎と柱さえあれば、ほぼ新築状態にすることも可能です。
なにより入居者さんは再建築不可なんて関係ありませんので、入居付けに影響はなく、家賃は普通の価格で貸せますので高利回りの物件になる可能性を秘めているのです。
決してオススメするわけではありませんが購入の際はよくよく理解しなければいけません。
☆擁壁（ようへき）の上にある物件
擁壁とは崖などの斜面の土が崩れないようにしている壁状の構造物のことです。
ボロ戸建てがある頃からの擁壁なので崩れてかけていることもあり、そうなると家も一緒に傾いてきてしまいます。
このような場合、家自体では対処できませんし、擁壁の工事となると費用も莫大になってしまうので私は避けるようにしています。
まとめ
・物件エリアで生活する人のイメージできるよう周辺環境を調べよう！
・賃貸ニーズを可視化して自分の物件ニーズを確認しよう！
・注意点のリスクをよくよく理解して投資判断を行おう！
Amazonでボロ戸建て投資の書籍を出版しました！Kindle会員の方は無料で読めますので是非！
今後も会社員が取り組むボロ戸建て投資へのハードルを低く思ってもらえるように私が取り組んできた実例も交えながら、物件の探し方から買い方、買ってからどんなことをしてきたのかなど詳しくご紹介できればと思いますので、是非ブックマークをお願いします！
